不動産名義変更センターの相続による不動産名義変更をご紹介

被相続人にどのような財産があるか調査するために資産証明書を取得し、その後、負債がないか調査します。

主に下記の３通りが考えられます。
①遺言書がある場合、遺言書で指名された相続人の名義にします。
②法律が定めた割合（法定相続分）で、相続人で共有名義にする。
③相続人全員で協議して（遺産分割協議）、決まった相続人の名義にする。

相続人全員で、遺産を誰がどのように取得するのかを話し合って決める協議のことです。遺産に不動産が含まれる場合は、遺産分割協議に基づいて相続登記を行います。

今のところ、相続登記をしなければいけない義務はありませんが、相続登記を行わないで放置しておくと、権利関係が複雑になり様々な不都合が生じる可能性があります。

いろいろな不都合が考えられますが、実際にあった事例の一部を紹介します。
①当該不動産の売却ができない。
②当該不動産を担保に住宅ローンが組めない。
③当該不動産の抵当権抹消登記などが申請できない場合がある。
④相続人にも相続が発生してしまい、相続人の数が増え、遺産分割協議がまとまらない。
⑤相続人の数が増え、連絡が取れない相続人が生じる。
⑥再婚や養子縁組などの事情があり、まったく想定していなかったような人（ほとんど面識のない人やまったく知らない人）が相続人に含まれてしまった。
⑦相続人の一人が被成年後見人などの制限行為能力者となったため、遺産分割協議の際に経済的な負担が必要になった。
⑧戸籍や住民票等の公的証明書の保管期限を過ぎてしまい、必要な書類がすべて準備できなくなった。
⑨上記のような面倒な手続が増え、費用が高くなった。
など、他にも様々なデメリットが考えられます。相続登記は、早く行うに越したことはありません。

相続登記に必要な費用は、司法書士報酬と登録免許税などの実費に分けられますが、不動産の評価額や数、所在場所、ご依頼される事務内容などによって異なってきますので、一概には言えませんが、お見積りは無料で承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
その場合は、不動産の評価額や数などをお知らせください。
詳細は不動産名義変更センターの報酬基準表へ

法務局や市役所等へ何度も足を運ぶ時間と労力があれば不可能ではないと思います。ただし、除籍謄本等をすべて収集し、更にそれを解読して相続人を調査したり、遺産分割協議書や登記申請書の作成など、ある程度の専門知識が必要な作業があるため、かなり根気が必要な作業になると思います。早く確実に相続登記を行いたい場合は、登記の専門家である司法書士にご依頼いただくこともご検討ください。

住所や連絡先が分からない場合は、戸籍と戸籍の附票を追って住所を調べます。住所が判明したら相続による名義変更手続きご協力のお願いの手紙を出します。
どんな内容の手紙を出したらいいか分からない場合は当事務所で文案を作成し、代行 することも可能です。これまで会ったことのない相続人にお願いするときは最初の手紙の書き方が成功のカギを握りますので細心の注意が必要です。

家庭裁判所に不在者の財産管理人を選任してもらい、不在者財産管理人との間で遺産分割協議をすることで名義変更ができます。ただし、家庭裁判所の許可が必要になりますので、行方不明者に不利益となる協議内容だと許可が下りない場合があります。 このようなケースも当事務所では数多く手掛けています。

親権者である父又は母が、未成年の子どもと遺産分割協議をする場合は、子のために家庭裁判所で子どもごとに別々の特別代理人を選任してもらう必要があります。子どもにとって不利益となる遺産分割は家庭裁判所の許可が出ませんので、子どもの相続分にも配慮する必要があります。

認知症もどの程度のレベルかにもよりますが、判断能力が著しく不十分と判断される場合は家庭裁判所で成年後見人を選任してもらい、成年後見が本人に代わり遺産分割協議をします。この場合、家庭裁判所の監督が入りますので、被後見人に不利益となる遺産分割協議には注意が必要です。

相続人間で遺産分割協議がまとまらない場合は家庭裁判所へ遺産分割調停を申し立 てる方法があります。調停でも話がまとまらない場合は審判に移行します。審判では特別の寄与や生前贈与を受けていた等の特別の事情がない限り法定相続分を基準に判断される場合が多いので、長い年月と高額な弁護士費用を費やしても無駄に終わるケースも多々あります。

国外では相続手続きに必要な住民票や印鑑証明書を発行する制度がありませんので、現地の日本大使館や領事館で、在留証明書や署名証明書（サイン証明）などを発行してもらうこで手続きが進められます。