不動産名義変更センターの贈与による不動産名義変更をご紹介

財産（不動産）の所有者が生前に、自分の財産（不動産や預貯金等）を相続人等（配偶者・子・孫等）や特定の人に譲ることです。

節税効果を期待できる場合があること、及び贈与者が相手を自由に選択できるため、特定の財産（不動産）を確実に指名した相手へ承継できます。

単に受贈しただけでは、第三者に対して権利を主張できません。第三者に対して受贈不動産の権利を得たと主張するためには、登記による名義変更が必要になります。権利が主張できなければ不動産を売買したり、担保権を設定することができません。

相続人が被相続人から下記のような利益を受けた場合に、相続割合から差し引くように言われる可能性があるものです。
・婚姻・養子縁組のための贈与
・遺贈（遺言によって、遺言者の財産を無償で譲渡すること）
・不動産・住宅資金
・学費
・生命保険
これらの生前贈与が特別な受益であると認められると、相続財産に持ち戻されて、相続の際に相続分から差し引かれることになります。
特別受益制度は、特別な利益を受けた相続人と他の相続人との間の公平を図るためのものですので、生前贈与が公平を害する程でない場合には、相続の際の相続分から差し引きはされません。

贈与税の基礎控除額は年間110万円です。贈与した金額が1年間で110万円以下であれば贈与税を支払う必要はありません。贈与税の計算方法は下記のとおりです。

【贈与税の課税対象金額】
1年間の贈与額－110万円＝贈与税の課税対象金額

【贈与税額の計算式】
贈与税の課税対象金額×税率－控除額＝贈与税額

※税率と控除額は課税対象となる金額に応じて異なります。具体的な数字については下記の表をご参　照ください。なお、詳しくは税理士等の専門家にご確認下さい。

20歳以上の者が親や祖父母から贈与を受けた場合の贈与税の税率と控除額

上記以外の場合の贈与税の税率と控除額

主に3つの方法があります。
１）暦年贈与制度の活用（基礎控除額110万円の範囲内で持分贈与）
夫婦間や親子間などの制限はなく、１年間の贈与金額が110万円以内であれば贈与税は発生しません。そこで、不動産を分割贈与（毎年、住宅のうち110万円以内の持分割合を何年かに分割して贈与）することにより、贈与税を支払わないで済むことになります。
※贈与をする人でななく、贈与を受ける人毎に110万円を判定

２）夫婦間贈与の特例
夫婦が住宅や住宅取得のための金銭贈与をした際に次ぎの要件を満たせば基礎控除の110万円を含めた2110万円までは相続税がかかりません。

３）子どもや孫への贈与（相続時精算課税制度を利用）
不動産を子どもや孫に贈与し、登記名義を変更する方法として、「相続時精算課税制度」（簡単に言うと、今、贈与税を支払わず、贈与者が死亡した時の相続として精算する制度）があります。要件を満たせして生前贈与すれば、2500万円までは、贈与税が非課税です。
相続税は減らすことができませんが、贈与税の控除額が大きいため、効果的な場合があります。
なお、贈与税などの税金についてはあらかじめ税理士等の専門家にご確認下さい。

下記のような場合は取り消される場合があります。
・未成年者が親権者の同意を得ないでおこなった贈与契約
・成年被後見人が締結した贈与契約
・被保佐人が保佐人の同意を得ないで、被保佐人が贈与者となる贈与契約または、負担付贈与の受贈者となる贈与契約
・補助開始の審判において、補助人の同意を要する事項として贈与契約が定められている場合において、被補助人が補助人の同意を得ずに、締結した贈与契約
・詐欺又は強迫によって締結した贈与契約
・書面によらない贈与契約（履行の終わった部分を除く）
・夫婦間でした契約は、婚姻中、いつでも、夫婦の一方から取り消すことができます。
・当事者の合意によって、初めから当該贈与契約を無かったものとすることができます。
・生存贈与をする人が借金をしている場合、債権者を害する目的で贈与すると、その債権者から生前贈与を取り消される可能性があります。
※債務者が債権者の利益を害する事を知ってした行為（これを「詐害行為」と言います。）を、債権者が取り消す事が出来る制度、それが、詐害行為取消権です。